In de vastgoedpraktijk bestaat al geruime tijd onduidelijkheid over de voorwaarden voor het vormen van een onderhoudsvoorziening. Concreet betreft het allereerst de vraag of het noodzakelijk is dat zich – net zoals bij een kostenegalisatiereserve – in de onderhoudskosten een piek in de toekomstige uitgaven moet voordoen (piekvereiste). Een belangrijkere vraag is of dit piekvereiste moet worden getoetst per bedrijfsmiddel of op ondernemingsniveau. Het belang van deze laatste vraag geldt voornamelijk voor belastingplichtigen met grote vastgoedportefeuilles. Als gevolg van het ideaalcomplex waarbij de onderhoudskosten zich op ondernemingsniveau ‘vanzelf’ uitsmeren over de jaren, zal over het algemeen namelijk geen sprake zijn van een piek in de toekomstige uitgaven. In de visie van de Belastingdienst is er dan geen mogelijkheid om een voorziening te vormen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft zich recent over deze problematiek gebogen.

Piek in uitgaven

Belanghebbende, een woningcorporatie, heeft in haar aangifte vennootschapsbelasting over het boekjaar 2016 een voorziening groot onderhoud opgenomen. De Belastingdienst heeft naar aanleiding van een boekenonderzoek naar de aanvaardbaarheid van deze voorziening het standpunt ingenomen dat een voorziening slechts gerechtvaardigd is als de toekomstige onderhoudsuitgaven waarvoor de voorziening wordt gevormd in het jaar waarin de onderhoudswerkzaamheden worden verricht naar verwachting en verhoudingsgewijs aanzienlijk zullen zijn. In lijn met beleid van de staatssecretaris van Financiën meent de inspecteur dat er geen rechtvaardiging is voor het vormen van een voorziening als zich op ondernemingsniveau geen piek in de uitgaven voordoet.

Baksteenarrest

Belanghebbende meent dat uit het Baksteenarrest, het standaardarrest waarin de voorwaarden voor het vormen van een voorziening zijn gegeven, geen piekvereiste kan worden afgeleid en dat een dergelijk vereiste ook niet past bij het karakter van een voorziening. Ander dan een kostenegalisatiereserve beoogt een voorziening slechts toekomstige uitgaven toe te rekenen aan de daaraan voorafgaande gebruiks-/slijtageperiode. De egalisatie van kosten is volgens belanghebbende slechts het gevolg van het vormen van een voorziening.

Goed koopmansgebruik

Met belanghebbende meent de rechtbank dat noch uit het Baksteenarrest, noch uit de ratio van een voorziening een piekvereiste valt af te leiden. Toerekening van latere (piek)uitgaven aan de jaren van gebruik is volgens de rechtbank in overeenstemming met goed koopmansgebruik. Het feit dat de onderhoudsuitgaven op ondernemingsniveau per jaar niet substantieel in omvang afwijken, doet daar niet aan af. Nu belanghebbende enkel planmatig (groot) onderhoud in aanmerking heeft genomen bij het bepalen van de hoogte van de voorziening en niet het reguliere onderhoud, bestaat er geen aanleiding om op andere gronden af te wijken van de positie van belanghebbende.

De Belastingdienst heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de rechtbank. Nu er over de feiten ogenschijnlijk geen discussie bestaat, lijkt het eindoordeel in deze casus van de Hoge Raad te moeten komen. Tot die tijd blijft deze voor de praktijk belangrijke kwestie dus nog onzeker.