De Hoge Raad heeft in een arrest van 24 december geoordeeld dat een huurder van zogenoemde 290-bedrijfsruimte (zoals horeca, winkels en supermarkten) aanspraak kan maken op huurkorting als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen. De Hoge Raad vindt dat deze coronamaatregelen dermate ingrijpend zijn dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen.

Berekeningsformule

Voor de berekening van de huurkorting geeft de Hoge Raad in de uitspraak de volgende formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Deze formule wordt door de Hoge Raad de vastelastenmethode genoemd. Voor het berekenen van de huurkorting moeten de volgende stappen worden gezet:

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Rekenvoorbeeld

De Hoge Raad werkt de formule vervolgens uit aan de hand van fictieve bedragen waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet €100.000 zijn. De berekening ziet er dan als volgt uit:

1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, dus 24% van de overeengekomen huurprijs.

Wilt u hier meer over weten? Neem contact op per e-mail of via +31 495 520 447 om een afspraak te plannen. Volg Vaart Adviseurs & Accountants op LinkedIn of Facebook voor meer tips & nieuws.