Ook al financiert men projectontwikkeling met de verhuur van vastgoed, dat maakt die verhuur nog geen ondernemingsactiviteit voor de bedrijfsopvolgingsregeling.
Een man is enig certificaathouder van de aandelen in een bedrijf dat de (mede-)eigendom heeft van 66 objecten. Het gaat daarbij om 46 onzelfstandige en elf zelfstandige woonruimtes, zeven bedrijfsruimtes, een fietsenstalling en een parkeerplaats. Op 24 december 2015 schenkt de man een bedrag van € 5.277 en 16.625 van de 332.458 certificaten van aandelen in het bedrijf aan zijn dochter. Deze schenking vindt plaats onder een goederenrechtelijke ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde doet zich voor als onherroepelijk komt vast te staan dat het geschonkene niet kwalificeert als ondernemingsvermogen binnen de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). De dochter wil op de schenking van de certificaten de BOR toepassen. Uiteindelijk staat de Belastingdienst de toepassing van de BOR toe, maar over een veel kleiner deel dan de vrouw voor ogen staat. Ook is zij het niet eens met de waardering van de certificaten door de fiscus. Daarom start de vrouw een beroepsprocedure.
Te vroeg om te spreken van her- of projectontwikkeling
De vrouw heeft de activiteiten van het bedrijf verdeeld in drie categorieën: herontwikkeling van onroerende zaken, verhuur van onroerende zaken in volle eigendom en verhuur van onroerende zaken in mede-eigendom. Van vier onroerende zaken staat niet ter discussie dat de her- of projectontwikkeling telt als het drijven van een materiële onderneming. Maar met betrekking tot twee andere onroerende zaken constateert het hof dat geen sprake was van een onderneming. Op het moment van de schenking was het namelijk nog te vroeg om te spreken van projectontwikkeling. Dat volgens huurcontracten tijdelijke verhuur mogelijk is vanwege verbouwingen, maakt dat niet anders.
Geen extra arbeid bij verhuur van onroerende zaken
Het hof ziet in de verhuur van de onroerende zaken evenmin een materiële onderneming. De vrouw stelt wel dat sprake is van extra arbeid die leidt tot een hoger rendement. Maar veel werkzaamheden die zij opsomt, lijken enige overlap of dubbeltelling te bevatten. In veel gevallen gaat het om een soort administratieve werkzaamheden. Het hof merkt zulke werkzaamheden niet als extra werkzaamheden aan. Ook het telefonisch beschikbaar zijn voor huurders met klachten is geen extra werkzaamheid, maar een basisvoorziening. Daarnaast verwerpt het hof de stelling van de vrouw dat belastingplichtigen met vastgoed in box 3 helemaal geen werkzaamheden verrichten. De werkzaamheden van het bedrijf kwalificeren daarom niet als extra arbeid.
Activiteiten afzonderlijk in aanmerking nemen
Bovendien vindt het hof het niet aannemelijk dat de verschillende activiteiten van het bedrijf zo verweven zijn dat sprake is van één materiële onderneming. Dat de opbrengsten van de verhuur van onroerende zaken de her- of projectontwikkeling (mede) financieren, is daarvoor onvoldoende. Niet van belang is dat uiteindelijk één persoon eindverantwoordelijk is voor de verhuur- en her- of productontwikkelings-activiteiten. Dat één administratie wordt gevoerd en het personeel betrokken is bij beide activiteiten, is eveneens irrelevant. Het is evenmin zo dat een onroerende zaak die in het verleden is herontwikkeld en nadien weer de verhuur is ingegaan, blijvend kwalificeert als een zaak in herontwikkeling.
Toepassen van de leegwaarderatio
Vervolgens gaat het hof in op de waardering van de verkregen certificaten. De wet schrijft in dit geval waardering tegen de WOZ-waarde van 2015 voor. De inspecteur werpt tegen dat de WOZ-waardering niet geldt voor certificaten in aandelen. Het hof verwerpt echter dit standpunt. Bovendien mag de vrouw ervoor kiezen om uit te gaan van de WOZ-waardes van 2016, maar zij ziet daarvan af. Daarnaast dient men op de onverhuurde onroerende zaken de leegwaarderatio toe te passen. Ook moet een correctie plaatsvinden van € 20.000 per niet-gesplitst object. Dit leidt tot een totale correctie van € 840.000. Ten slotte oordeelt het hof dat de vrouw een vennootschapsbelastinglatentie mag toepassen van 15%. Al met al is haar beroep gegrond.
Wilt u hier meer over weten? Neem contact op per e-mail of via +31 495 520 447 om een afspraak te plannen.
Volg Vaart Adviseurs & Accountants op LinkedIn of Facebook voor meer tips & nieuws.